大家検定|日本不動産コミュニティー(J-REC)神奈川第一支部:大家検定はアパート経営や土地活用の知識を学びたい大家さんや不動産投資のプロとして活躍する為の資格です

大家検定テキストの内容

2009年5月29日 登録

賃貸経営実務検定
資格のステップアップで、賃貸経営のプロとしての知識を段階的に学び、さらなる活躍の場を広げます。

「賃貸経営実務検定2級テキスト」(通称大家検定)の内容

【Ⅰ総論】

1.コンサルティング活動とコンプライアンス(法令遵守)

(1)賃貸経営実務者検定と倫理

①賃貸経営実務者検定とは

②級別資格とマスター認定の違い

③賃貸経営コンサルティングと賃貸経営コンサルティング技能士

④賃貸経営コンサルティング技能士に必要な意識とスキル

⑤J-REC会員に求められる倫理

⑥J-REC会員に求められる職業倫理

(2)関係業法の遵守

①建築基準法の遵守

②条例の遵守

(3)業界への理解

2.社会経済の変化と今後の賃貸経営

(1)人口動向と需給予測

(2)入居者対象者の多様化と需要予測

①高齢者の人口動態

②外国人の人口動態

③留学生数の推移(各年5月1日現在)

④留学生30万人計画

⑤移民1000万人計画

⑥離婚率の増加

⑦婚姻・離婚件数と離婚率の年次推移

(3)景気と投資の関係

(4)時代と共に変化する賃貸経営

3.不動産投資のメリットとデメリット

(1)投機と投資

(2)キャピタルゲインとインカムゲイン

(3)不動産投資と金融商品の違い

(4)不動産のメリット

①レバレッジを効かせられる!

②直接動かなくても、お金が入ってくる!

③節税効果を得ながら試算を運用できる

④万が一の際の生命保険

⑤年金代わりに

⑥相続対策に

⑦インフレヘッジにも繋がる!

(5)不動産のデメリット

①空室リスク

②家賃下落リスク

③金利上昇リスク

④地震・火災などのリスク

⑤老朽化のリスク

⑥管理上のリスク

⑦不動産価格の低迷リスク

⑧低換金性のリスク

(6)不動産投資を成功させる4要素

4.ライフプランニングと不動産

(1)ライフプランニング

①何のための投資家を考える

②ライフプランニングのプロセスについて


【Ⅱ不動産投資】

1.不動産関連法規の理解

(1)区分所有法

①区分所有法とは?

②専有部分とは

③共用部分

④敷地利用権と分離処分の禁止

⑤区分所有建物の管理

(2)宅地建物取引業法

①宅地建物取引業法上の「宅地」「建物」

②宅地建物取引業とは?

③「業」に当たる例

④「業」に当たらない例

⑤宅地建物取引業の免許権者

⑥宅地建物取引業の免許番号の見方

⑦宅地建物取引主任者

⑧媒介契約

⑨報酬限度額

(3)都市計画法

①都市計画区域とは?

②地域地区

③開発許可制度

④開発許可の基準

⑤用途地域の種類

⑥用途地域内の建築物の用途制限

⑦防火地域・準防火地域内の建築物の構造制限

⑧道路関係による制限

⑨建ペイ率

⑩容積率


【Ⅲ税務】

1.不動産の税務に関する実務知識の習得

(1)減価償却の仕組みを理解する

①減価償却とは?

(2)不動産投資に特有の数字のトリックを知る

①借り家金の返済方式には2種類ある

②これがデッドクロスの正体だ!

(3)税金対策が必要になる本当の理由

2.その他の税務コンサルティング

(1)青色色申告とそのメリット

①初年度の赤字を3年度まで繰り延べることができる
(法人の場合は7年まで)

②青色申告特別控除が受けられる。控除額は条件によって2種類ある

③青色事業専従者給与を必要経費に算入できる

(2)法人化とそのメリット

①法人化のメリットとはどんなものなのか?

②法人化の方法~アパマンを法人に売却する~

③法人化の方法~管理委託方式~

④法人化の方法~一括借上方式~

⑤法人化のメリット

⑥大家さんでも小規模企業共済制度が利用できる


【Ⅳファイナンス】

(1)金融機関の種類と特徴

①政府系金融機関の種類と融資可能エリア

②民間の金融機関の種類と融資可能エリア

③その他の金融機関と融資可能エリア

④金融機関ごとの返済年数

(2)融資の種類

①住宅ローン

②アパートローン

③事業ローン(プロパーローン)

(3)融資可能になる収益評価の条件

①融資可能な収益評価の基本

(4)融資可能になる2つの条件と条件に満たない場合の対処法

①担保評価の目安

②収益評価

(5)元利均等返済方式と元金均等返済方式

①元利均等返済

②元金均等返済

③返済方式とデットクロスの関係について

(6)変動金利と固定金利

①変動金利のメリットとデメリット

②固定金利のメリットとデメリット

③景気局面ごとの借入選択方式の基本

④固定金利選択型変動金利

⑤固定金利選択型変動金利のメリットとデメリット

⑥変動金利、固定金利の最新動向の把握
 
 

【Ⅴ賃貸経営運営】

1.満室経営維持に必要な管理実務知識の習得

(1)宅建業と管理業の違い

①契約まで宅建業、契約後は管理業

②マンション管理士・管理業務主任者について

③不動産業の分類

④賃貸借契約上の宅建業の規制

⑤宅地建物取引主任者の設置と義務

⑥直接行う賃貸借契約取引に規制なし

⑦仲介が得意な会社、管理が得意な会社を見極める

(2)管理委託と自主管理の違い、管理業務の内容

(3)家賃査定の方法

①家賃相場の調べ方
 
②統計情報の活用方法と注意点

③賃貸住宅の供給調査の仕方

④地域の空室率の試算方法

(4)賃貸条件の決め方

①賃料

②共益費

③管理費

④敷金

⑤礼金

⑥保証金・権利金

⑦鍵交換費

⑧損害保険料

⑨連帯保証人

⑩滞納保証会社

⑪水道光熱費込み

⑫インターネット利用料
  
⑬退去時クリーニング代

(5)入居募集の基本は募集チラシ

①反応が上がる募集チラシの作り方

②周辺マップで利便性をアピール

(6)早期満室にする為の物件情報公開戦略

①一般募集と専任募集

②募集営業の継続と募集状況の確認

③効果的な入居募集の媒体

④時期別の募集戦略

⑤3月31日までに満室にするテクニック

(7)早期満室にする為のクロージング戦略

①内見者の数と成約率の関係

(8)家賃アップの方法

①家賃アップを実現する具体的な方法

(9)テナントリテンションの追及

①誕生日やクリスマスなどにカードやメールを送る

②季節感の演出

③エントランスに花を飾る

④日常清掃

⑤虫除け

⑥各種工事や点検を通知

⑦宅配ロッカーの設置

⑧駐車所・バイク置場の整備

⑨24時間ゴミ出し可能

⑩防犯設備

⑪ドリンクの自動販売機の設置

⑫通信機器やサービスの追加、グレードアップ

(10)その他の収益アップの手法

①トランクルーム
 
②バイク専用ガレージ

③コインパーキング

④自動販売機

⑤携帯電話アンテナ

⑥コインランドリー

⑦広告塔

2.賃貸契約の種類と締結方法

(1)一般的な管理委託契約とサブリース契約の理解

①管理委託方式

②サブリース方式

③管理委託の注意点

④管理委託契約の始期、更新、解除

⑤サブリース契約の注意点

⑥賃料保証の種類

(2)賃貸借契約実務の流れ

①入居審査

②重要事項説明書

③賃貸借契約書

④損害保険契約

⑤その他条例の対応

⑥契約金の授受

⑦鍵引き渡し、ポスト番号、入居のしおりなど

(3)更新と再契約

①合意更新と法定更新

②更新と再契約に関わる費用の取扱い

③定期借家契約の再契約

(4)オーナーチェンジ物件における従前の入居者との
   賃貸契約の切り替え実務

①契約期間はどのように扱うか?

②契約書を作成しなおすか否か?

③以前のオーナーとの賃貸借契約書がない場合

(5)普通借家契約と定期借家契約

①普通借家契約

②定期借家契約

(6)契約解除と立ち退き実務に関する知識

①普通借家契約

②定期借家契約

③契約解除の実務

④敷金精算方法の種類

⑤敷金(保証金)生産の注意点

(7)賃貸借契約に必要な関連法規の理解

①一般法と特別法

②任意規定と強行規定

③消費者契約法

④個人情報の保護に関する法律

3.賃貸経営にかかわるリスクへの対処法

(1)家賃滞納の対処法
 
①家賃滞納は税金の計算上は損失ではなく売上

②滞納家賃督促の実務

③家賃不払いに伴う明け渡しの実務

(2)滞納リスクの回避方法

①滞納督促に慣れている会社に管理委託をする

②家賃は口座振替にする

③サブリース契約をする

④滞納保証会社を利用する

⑤少額訴訟で滞納家賃を回収する
  
⑥長期不在者への対応と残地物の主文について

(3)苦情処理、緊急事態への対応

①生活ルール及び生活マナーの始動

②苦情は2種類に分けて対応する

③空き巣、火災、自然災害への対応

(4)立ち退き実務に関する知識

①立ち退きに関する法律の知識

②円滑な立ち退きの進め方

③立ち退きリスクを回避する方法

(5)火災保険と地震保険

①重要な保険用語

②火災保険について

③保険の目的は建物と家財

④保険金額の決め方

⑤保険料の計算方法

⑥類焼(もらい火)について

⑦出火原因に対応する保険

⑧家賃担保特約について

⑨地震保険について

⑩地震保険の基礎知識

⑪地震保険の注意事項

⑫地震保険に加入すべきかどうか

(6)入居者が加入する家財保険

①主契約は家財保険

(7)入居者にもしものことが発生した時の対処法

①事件が起きてしまったときの対処法

②次の入居者に告知するかどうかの判断

③告知する期間について

④告知義務違反を問われた場合どうするか

⑤裁判の判例にどのようなものがあるか

⑥告知方法を宅建業者とよく検討する

⑦自殺、他殺の場合の損害賠償について

4.コンバージョン、リノベーション、リフォーム手法

(1)原状回復工事実務の基礎知識

①工事の種類

②各工事の基本単価及び見積に関する知識

③リフォーム工事見積もりの見方

④工事費削減とDIY
 
⑤原状回復工事におけるチェックポイント
 
⑥原状回復工事にいくらくらいまで費用をかけるか?

⑦室内クリーニングについて

(2)長期修繕計画と修繕費用の積み立て方

①修繕内容、時期、費用を把握する

②具体的な修繕費用(予算)を求める

③修繕計画表を作成する

(3)修繕費と固定資産(資本的支出)の違い

①修繕費とは?

②修繕費が固定資産になてしまうと大変な理由

③修繕費用を全額経費にする方法

(4)賃貸経営におけるカラープランニングの活用
   
①カラープランニングの基本

②色が人間に与える心理的影響

(5)断熱と結露についての基礎知識

①断熱とは?

②色が人間に与える心理的影響

(6)耐震診断及び耐震改修の促進に関する基礎知識

①建物の安全確保はオーナーの務め

②建物の耐震化の状況

③地方自治体における耐震改修促進計画の策定と助成

④耐震補強診断・工事の流れ

⑤住宅などに関わる耐震改修促進税制

⑥耐震改修工事の考え方

5.入居者の多様化に伴う実務知識の取得

(1)高齢入居者に関する実務知識

①高齢者の人口動態

②一人暮らしの高齢者

③高齢者住宅の種類と特徴

④介護保険が適用される公的入所施設

⑤将来に臨む居住形態

⑥家賃債務保証制度

⑦高齢者が安心して入居できるサービス

⑧高齢者住み替え支援制度

⑨高齢者の入居問題と対策

⑩NPOとの連携による高齢者・子育て対応多世代型賃貸住宅

(2)外国人入居管理実務

①外国人の賃貸マーケット

②在日外国人の実態

③留学生の実態

④外国人入居のメリット

⑤大家が考える外国人

⑥外国人を受け入れている管理会社

⑦陥りがちな勘違い

⑧外国人の集客方法

⑨外国人の入居審査

⑩外国人と連帯保証人

⑪外国人との契約

⑫外国人の管理

⑬外国人の退去

(3)ルームシェアの運営方法

①ルームシェアとは

②ルームシェア拡大の背景

③ルームシェア入居者のメリット

④ルームシェアオーナーのメリット

⑤ルームシェア向け部物件

⑥募集方法

⑦募集条件

⑧契約方法

⑨契約種別

⑩外国人との契約方法

⑪入居後の管理方法

(4)ゲストハウスの運営方法

①ゲストハウスの利用者メリット

②ゲストハウスの利用者デメリット

③ゲストハウスの重要

④入居者の募集

⑤ゲストハウスの貸手側メリット

⑥ゲストハウスの貸手側デメリット

⑦コンバージョン方法

⑧築45年、風呂なし、トイレなしの「老朽アパート」を
  「ゲストハウス」に再生した例

⑨契約について

⑩ゲストハウスの管理
 
 

(参考資料として)

資料1  住宅の標準賃貸借代理及び管理委託契約書(一括委託型)

資料2  賃貸住宅標準契約書

資料3  賃貸住宅標準契約約款

資料4  定期賃貸住宅契約についての説明

資料5  重要事項説明書(定期借家契約)

資料6  定期建物賃貸借契約書(居住用)

資料7  定期建物賃貸借契約約款

資料8  定期建物賃貸借契約終了についての通知

資料9  トラブル防止と東京都の条例

資料10 誰でもできる我が家の耐震診断